Die entscheidende Verbindung: Wie NRW neuen Raum für Wohnen schafft

Instrumente zur Flächenaktivierung sind vorhanden, Förderkulissen werden ausgebaut, rechtliche Spielräume erweitert, der Druck auf die Fläche ist anhaltend hoch. Warum bestehen dennoch landesweit erhebliche ungenutzte Flächenpotenziale?

Natürlich ist nicht jede Brachfläche unmittelbar für eine Wohnbebauung geeignet. Doch deren systematische Prüfung und Ertüchtigung gilt als ein wesentlicher Baustein nachhaltiger Siedlungsentwicklung. Gleichwohl gelangen bei Weitem nicht alle Flächen auf die Prioritätenliste vor Ort. Unsere These: Die Ursache findet sich weniger im Fehlen von Instrumenten, sondern in Lücken innerhalb der Prozesskette. Flächenaktivierung gelingt vor allem dann, wenn Konzeption und Kommunikation, Planung und Umsetzung aus einer Hand begleitet werden.

Schnittstellenaufgabe: Wo Prozesse gelingen

Erfolgreiche Aktivierung entsteht dabei stets aus dem Zusammenspiel der Projektphasen. Konzeption und Kommunikation bedeuten zuvorderst Verständigung und Aufklärung. Welcher Gebietsumgriff ist aus städtebaulicher Sicht zu betrachten, welches kommunale Zielbild besteht – oder ist herauszuarbeiten? Welche Restriktionen bestehen in technischer, wirtschaftlicher oder ökologischer Hinsicht, welche Nutzungsintensität ist realistisch? Wie gestaltet sich die Eigentümerkonstellation, sind Zielkonflikte zu erwarten? Diese Phase wird häufig unterschätzt, entscheidet jedoch maßgeblich über den weiteren Projekterfolg.

Die kommunale Planung setzt den möglichmachenden Rahmen – von bestehenden Festsetzungen über vertragliche Lösungen, von abweichenden oder beschleunigten Wegen bis hin zu den besonderen städtebaulichen Instrumenten. Investition und Umsetzung brauchen schließlich ebenso Kooperation und tragfähige Geschäftsmodelle, damit das Wagnis der Projektrealisierung eingegangen wird.

Die Erfahrung aus der Praxis zeigt: Projekte scheitern selten monokausal. Häufig bremsen Eigentümerkonstellationen, widersprüchliche Erwartungen oder unklare Wirtschaftlichkeit. Auch technische Fragen wirken als Hürde, wenn sie zu spät betrachtet werden. Ein zentraler Befund ist daher: Je früher zentrale Fragen geklärt werden, desto höher die Aktivierungschancen – eine Leistung, die im kommunalen Alltag oft nicht durchgängig erbracht werden kann. Die Dimension ist erheblich: Allein rund 10.000 Hektar Gewerbefläche liegen landesweit brach – das hat eine Ersterfassung des Landesamts für Natur, Umwelt und Klima Nordrhein-Westfalen (LANUK) 2025 ergeben. Rund zwei Drittel der bei „Go4Bauland“ gemeldeten Standorte zeigen sich grundsätzlich für eine wohnbauliche Nachnutzung geeignet; bei über der Hälfte lässt sich tatsächlich diese neue Nutzungsperspektive anstoßen. Das entspricht einem aktivierbaren oder bereits aktivierten Potenzial von rund 1.000 Hektar.

Wirkung entfalten: Die „kümmernde Instanz“

Programme auf Bundes- und Landesebene leisten einen essenziellen Beitrag zur Flächen- und Baulandentwicklung. Die Städtebau- und Wohnraumförderung ermöglichen und verstärken Investitionen in Quartiere und Gebäude, neue Programme wie „Gewerbe zu Wohnen“ setzen zusätzliche Impulse für die Umnutzung bestehender Strukturen. Gleichzeitig gilt: Diese Instrumente entfalten ihre Wirkung in der Regel erst dann, wenn baurechtliche, eigentumsbezogene und wirtschaftliche Grundlagen geklärt sind.

Damit rückt eine koordinierende Instanz in den Fokus. Flächenaktivierung ist weniger eine Frage einzelner Instrumente als der Prozessorganisation. Gerade an der Schnittstelle zwischen öffentlicher Hand und privaten Akteuren entsteht besonderer Koordinationsbedarf.

Bindeglied: Initiative „Go4Bauland“ und NRW.URBAN

Hier setzt die Unterstützung des Landes Nordrhein-Westfalen gemeinsam mit NRW.URBAN an. Die Initiative „Go4Bauland“ des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes NRW mit ihren modular aneinander anknüpfenden Instrumenten – Bau.Land.Potential, Bau.Land.Partner, Bau.Land.Partner+ und „Go4Wohnen“ – adressiert gezielt diesen Lückenschluss.

Im Mittelpunkt steht eine fundierte Klärungsphase, in der Potenziale bewertet und gemeinsam mit Eigentümerinnen und Eigentümern tragfähige Perspektiven entwickelt werden. Darauf aufbauend werden planungsrechtliche Wege konkretisiert und Umsetzungsschritte vorbereitet. In geeigneten Fällen reicht die Unterstützung bis in die Realisierung, etwa im Treuhandmodell und mit Landesbürgschaft. Ein Beispiel: Auf der früheren Bowa-Fläche in Kerpen entstanden durch aktive kommunale Steuerung und frühzeitige Klärung der Nutzungsperspektive Einzel- und Reihenwohnbauten, 45 Reihen- und Doppelhäuser sowie acht Mehrfamilienhäuser – ehemals eine brachliegende Gewerbefläche, heute ein Wohnquartier.

Fazit: Mehr Anwendung wagen

Nordrhein-Westfalen verfügt über einen leistungsfähigen Werkzeugkasten. Die entscheidende Herausforderung liegt in seiner koordinierten Anwendung. Je besser Konzeption, Planung und Umsetzung verzahnt sind, desto geringer die Sollbruchstellen auf dem Weg zum Wohnraum.

Für Kommunen bedeutet dies: Erfolgreiche Flächenentwicklung erfordert kontinuierliche Prozessbegleitung – von der ersten Potenzialerfassung bis zur baulichen Realisierung. Je besser diese Phasen ineinandergreifen, desto höher die Chance, auch schwierige Standorte tatsächlich zu aktivieren.