Bild: Christian Werner
Die Stadtbaurätin der Stadt Aachen über Vorbereitende Untersuchungen im Altstadtquartier Büchel
Das Aachener Altstadtquartier Büchel gehört zu den komplexesten Innenentwicklungsprojekten in Nordrhein-Westfalen. Jahrelanger Leerstand, schwierige Eigentumsverhältnisse, eine Rotlichtmeile und zwei OVG-Urteile, die den Prozess zwischenzeitlich ausgebremst haben: Der Büchel steht exemplarisch für die Herausforderungen, vor denen viele Kommunen stehen, wenn sie ihre Innenstädte grundlegend transformieren wollen. NRW.URBAN hat die Stadt Aachen bei den vorbereitenden Untersuchungen begleitet, die nun die Grundlage für eine neue, rechtssichere Sanierungssatzung bilden. Stadtbaurätin Frauke Burgdorff über Eigentümereinbindung, das besondere Städtebaurecht und die Frage, wie Kommunen liegengelassene Grundstücke mobilisieren können.
Aachen setzt beim Büchel auf das besondere Städtebaurecht mit Sanierungssatzung und vorbereitenden Untersuchungen. Für welche Ausgangssituation ist dieses Instrument geeignet, und worauf sollten Kommunen vorbereitet sein, bevor sie diesen Weg einschlagen?
Unsere Erfahrung ist, dass das besondere Städtebaurecht sinnvoll ist, wenn der städtebauliche Missstand mit etwas Erfahrung eindeutig lesbar ist und sich auch die Entwicklungsziele der Gemeinde in einer gewissen Klarheit abzeichnen. Vorbereitende Untersuchungen durchzuführen und eine Satzung rechtssicher auf den Weg zu bringen, hält den weiteren Planungs- und Aushandlungsprozessen den Rücken frei. Steht ein Klageverfahren im Raum, sollte man damit rechnen, dass die damit verbundene längere Ungewissheit auch bei den privaten Akteuren für Zurückhaltung sorgt, so dass Aufwand und Ertrag hier erstmal durchaus im Missverhältnis stehen können.
Das Oberverwaltungsgericht hat die erste Sanierungssatzung für den Büchel unter anderem deshalb gekippt, weil die Interessen nicht aller Grundstückseigentümer ausreichend ermittelt worden waren. Im zweiten Anlauf haben Sie die Eigentümer systematisch einbezogen. Wie haben Sie das organisiert, und welche Erfahrungen haben Sie dabei gemacht? Was sollten andere Kommunen bei der Eigentümereinbindung in jedem Fall beachten?
Es war überwiegend ein Dokumentationsfehler. Die Lehre daraus: Kommunen, die sich auf den Weg machen und wie im Baugesetzbuch verlangt von Anfang an zugewandt beraten, müssen diese Gespräche besonders während der vorbereitenden Untersuchungen sehr genau protokollieren. Das ist natürlich absolut nachvollziehbar, weil dabei Instrumente geschaffen werden sollen, die eigentumsrechtlich relevant sind.
Praktisch heißt das: Der Prozess braucht ein hoheitliches, auf Rechtssicherheit ausgerichtetes Team. Parallel dazu braucht er ein Entwicklungsteam, das die nötigen Governance-Prozesse steuert. Nur so verpuffen die Gelegenheiten nicht, die sich am Rand komplexer Entwicklungsprozesse immer ergeben.
Sie haben bereits 2021 gefordert, eine durchsetzungsstarke Innenentwicklungsmaßnahme im besonderen Städtebaurecht zu verankern, damit Kommunen liegengelassene Grundstücke und Gebäude in zusammenhängenden Gebieten strategisch aktivieren können. Warum bleibt das weiter notwendig?
Wir erleben insbesondere in unseren Innenstädten strukturellen städtebauliche Missstände in Insellagen. Das kann ein einzelner Block oder ein Straßenzug sein. Diese drohen das Umfeld mit in eine Abwärtsspirale zu ziehen. Hierfür benötigen wir ein schnell wirksames Instrumentarium, in dem die wirtschaftliche Lage der Nachbarn genauso schwer wiegt, wie die Eigentumsposition desjenigen, der Verantwortung für die Herausforderung trägt.
Dieser Artikel ist Teil des NRW.URBAN Journals 1/26
