Mit dem Modul Bau.Land.Partner+ aus der Landesinitiative „Go4Bauland“ hält das Land Nordrhein-Westfalen ein Instrument bereit, um Brachflächen wieder in Bauflächen zu verwandeln. Für die Umsetzung bedient sich das Land der Expertise von NRW.URBAN: Die Landesgesellschaft beauftragt und begleitet die nötigen Gutachten und Planungsleistungen, nimmt Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen vor und zeigt Förderperspektiven auf. Im Fokus stehen Flächen mit erhöhtem Aufklärungsbedarf, die sich ohne diese fundierten Planungen und Analysen nicht reaktivieren ließen.
Eine zentrale Rolle spielt dabei der Flächeneigentümer. Ist die Kommune nicht bereits selbst Eigentümerin, setzt die Untersuchung dessen Verkaufsbereitschaft voraus – sonst prüft die Kommune eine Fläche, die sie am Ende nicht entwickeln kann. Liegt diese Bereitschaft vor, klärt Bau.Land.Partner+ die wirtschaftlichen Grundlagen für einen Ankauf: Die Kommune kann auf verlässlicher Basis über den Grunderwerb entscheiden und Aufbereitung und Erschließung der Fläche vorantreiben. Die Stadt Altena im Sauerland hat mithilfe von Bau.Land.Partner+ verschiedene Nutzungsmöglichkeiten für eine Industriebrache an der Lenne prüfen lassen – darunter Wohn-, Arbeits- sowie touristische Konzepte.
Gestern: Von klingenden Münzen und windigen Investoren
Mit Quietschen und Knarren schwingt das Werkstor zur ehemaligen Gießerei-Firma Basse & Selve (B&S) in Altena auf. Dahinter breiten sich auf 3,2 Hektar zu beiden Seiten des Flüsschens Lenne 100 Jahre Industriegeschichte aus: verfallene Werkshallen, Stahlpfeiler, Backsteinmauern, Transport-Loren, Überreste von Fertigungsanlagen – dazwischen sprießt das Grün. Die Industriebrache „Schwarzenstein-Winkelsen“: ein ehemaliger Gießereibetrieb im Dornröschenschlaf. Doch die Zeit steht nicht still, sie nagt. An der Bausubstanz, an der Verkehrssicherheit, an der Akzeptanz der Bürgerinnen und Bürger. „Die meisten Ortsansässigen bezeichnen die
brachgefallene Fabrik als Schandfleck“, sagt Andreas Kisker, Abteilungsleiter Planen und Bauen bei der Stadt Altena. Während sich der Architekt beim Rundgang über das Gelände immer wieder hinreißen lässt, vom „morbiden Charme“ spricht, auf bauliche Besonderheiten aufmerksam macht, kleinste Details der Industriearchitektur hervorhebt, weiß er: Der Stadt tut die Brache nicht gut. Hier muss der Weg für eine neue Entwicklung geebnet werden.
Bilder: Franklin Berger
Michael Polte (l.) von NRW.URBAN und Andreas Kisker (r.) von der Stadt Altena haben bei der Bestandsaufnahme eng zusammengearbeitet.
Stadtprägende Bedeutung
Wer Altena besucht, erfährt, wie ortsbildprägend das Unternehmen B&S war und heute noch ist: Nicht nur das Fabrikareal an der B 236, auch Gebäude in der Stadt wie eine ehemalige Werkskantine, eine Reihe von Arbeiterhäusern oder die prunkvolle Direktionsvilla sind stille Zeugen einer einst Wohlstand bringenden Industrie. Heute ist Altena in besonderem Maße vom demografischen Wandel betroffen, der bereits in den 1970er-Jahren aufgrund der Ölkrise, vor allem aber wegen des schleichenden Niedergangs der Metallindustrie eingesetzt hat. Verzeichnete die Stadt 1970 noch 32.000 Einwohnerinnen und Einwohner, so sind es 2026 nur noch rund 16.000. „Und wir schrumpfen im Gegensatz zu vielen anderen Städten kontinuierlich weiter“, sagt Kisker. „Dies kann nur verhindert werden, wenn wieder attraktive Arbeitsplätze entstehen. Wir müssen Anreize für junge Menschen bieten, nicht wegzuziehen oder auch ihren Lebensmittelpunkt in unsere idyllisch gelegene Stadt im Sauerland zu verlegen.“
Ideen, was aus dem Gelände werden könne, gibt es einige. Im Zuge eines sogenannten „Summer of Pioneers“, eines Projekts der Stadt Altena in Kooperation mit der Süd-westfalen Agentur, beschäftigten sich im Jahr 2021 Kreativ- und Digitalarbeitende aus ganz Deutschland mit der Industriebrache. Im selben Jahr lud Altena Studierende aus Siegen und Köln zu Ideenworkshops ein. Die meisten Konzepte sahen vor allem das Tourismus- und Freizeitpotenzial. Aber die Stadt möchte mehr: neues Gewerbe, alternative Wohnformen jenseits des typischen Einfamilienhauses gekoppelt mit Angeboten für den Tages- oder Kurzzeittourismus.
Respekt vor der Historie
Mit Respekt vor der Bedeutung, die das Unternehmen für Altena einst hatte, soll das Areal in Zukunft entwickelt werden. Einige Gebäudeteile stehen unter Denkmalschutz, zum Beispiel eine überdachte Brücke über die Lenne, die beide Werksteile verbindet. Denn die Geschichte des Areals reicht weit zurück und hat die Identität vieler ortsansässiger Familien geprägt. 1868 kaufte die Gießerei Basse & Selve ein bereits bestehendes Eisenwerk am Altenaer Schwarzenstein. Im Deutschen Kaiserreich produzierte das Unternehmen Münzrohlinge, im Ersten Weltkrieg auch Munition, in den 1920er-Jahren schloss sich B&S mit zwei anderen Unternehmen zur Berg-Heckmann-Selve AG zusammen. 1930 folgte die nächste Fusion, die Vereinigten Deutschen Metallwerke (VDM) waren geboren – mit besonderer Kompetenz in Kupfer-, Nickel- und Chrom-Legierungen. In den 1970ern zeichnete sich der Niedergang ab. Nach Umstrukturierungen verblieb am Schwarzenstein noch ein Plattierwalzwerk, das 1980 schließlich endgültig seine Produktion einstellte.
Versuche eines windigen Investors, das ehemalige VDM-Werk Schwarzenstein neu zu beleben, schlugen fehl. Zwischenzeitlich betrieb dieser eine Rock-Disco und ein Fitnessstudio in den Ruinen. 2011 kam der Mann gewaltsam zu Tode, die Stadt Altena erwarb die Problem-Immobilie im Jahr 2018 von der Witwe symbolisch für einen Euro. Damit endete ein bewegtes Kapitel Industriegeschichte endgültig.
Heute: Eine Bestandsaufnahme mit Herausforderungen
Als die Stadt Altena die Industriebrache „Schwarzenstein-Winkelsen“ 2018 für einen symbolischen Euro erwarb, war den Verantwortlichen klar, dass eine Entwicklung nur mit Unterstützung von außen möglich sein würde. „Aber wir hatten mit dem Erwerb nun endlich die Steuerungshoheit und konnten mögliche Förderprogramme ausloten“, sagt Kisker. Auf dem Gelände waren zu dem Zeitpunkt keine Unternehmen mehr ansässig, sodass die Fläche für den Rückbau der Gebäude, eine Sanierung und neue Ansiedlungen und Nutzungen zur Verfügung steht.
Flutschäden bewältigen
2021 erhält die Kommune den Zuschlag für das Fördermodul Bau.Land.Partner+ aus dem Programm „Go4Bauland“ – und damit umfassende Unterstützung durch NRW.URBAN. Im gleichen Jahr trifft Altena die Jahrhundertflut mit voller Wucht. Der Wiederaufbauplan listet 177 Einzelprojekte bis zum Jahr 2030 auf. 177 Sanierungsfälle, die zum „dicken Brocken“ Schwarzenstein hinzukommen. Schäden in Höhe von 100 Millionen Euro an der kommunalen Infrastruktur verzeichnet die Stadt. Kisker: „Das hat uns natürlich im Prozess ausgebremst, umso wichtiger ist es, dass NRW.URBAN uns hier tatkräftig unterstützt.“ Der Projektvertrag zu Bau.Land.Partner+ deckt einen großen Teil der Kosten (die Beteiligung orientiert sich am Fördersatz der Städtebauförderung) für alle Untersuchungen, Gutachten und Auswertungen. Klaus-Dieter Büttner vom Bereich Konzepte | Entwicklung bei NRW.URBAN: „Das ist sozusagen ein Rundum-Sorglos-Paket für die Stadt Altena. Mit unseren Expertinnen und Experten analysieren wir den kompletten Bestand des Areals. Die Kommune erhält einen detailreich aufbereiteten Bericht über den Bestand und die weitere Förderperspektive.“
So könnte die Fläche in Zukunft bebaut werden: Das Planungsbüro MUST zeichnet ein Szenario mit Gebäuden für Gewerbe, Tourismus und Wohnen an der Lenne.
Die Fabrik am Berg
NRW.URBAN startete mit einer umfassenden Bestandsaufnahme und daraus abgeleiteten Kostenanalyse für Rückbau und Sanierung das Qualifizierungsverfahren. „Die Bestandsaufnahme und die Begutachtung der Situation hier vor Ort waren komplexer und aufwendiger als zunächst angenommen“, erläutert Architekt Michael Polte. Ein Teil der Werksmauern, die direkt in den Berg gebaut wurden, stützt heute zum Beispiel die darüber verlaufende Bundesstraße. Ihre Standfestigkeit muss bei allen zukünftigen Entwicklungen gewährleistet sein. Aufgrund der langjährigen Industriegeschichte werden auch Altlasten in den verbauten Materialien vermutet. Die Wasserschutzbehörden und die Behörden für Bodenschutz wurden einbezogen. Die Untersuchung ergab schließlich, dass große Teile der Bebauung abgerissen werden müssen.
Die Fabrik am Wasser
Michael Polte vom Bereich Planung | Steuerung | Bau bei NRW.URBAN begleitete die Bestandsaufnahme. Die Einschätzung des Architekten: „Die meisten der Gebäude haben keinen architektonischen Wert und sind vollkommen baufällig.“ Einige stählerne Dachkonstruktionen seien allerdings attraktiv und könnten für Veranstaltungsflächen als Überbau erhalten bleiben. Die Brücke über die Lenne stehe unter Denkmalschutz und müsse ertüchtigt und restauriert werden. Dies bedürfe erheblicher Investitionen, werde sich aber in mehrfacher Hinsicht am Ende auszahlen. Eine Fußgängerquerung über die Lenne kann für den Alltags- und Freizeitverkehr sehr attraktiv sein. Zudem erinnert die Architektur ein wenig an die Ponte Vecchio in Florenz. NRW.URBAN beauftragte weitere Gutachten und Planungsleistungen und lieferte eine erste Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Dazu gehörten auch Gutachten zum Artenschutz, zur Bodenbelastung und zur Verkehrsführung. In Abstimmung mit der Verwaltung und dem Rat der Stadt beauftragte NRW. URBAN das Planungsbüro MUST mit einer Rahmenplanung zur Entwicklung von Nutzungsperspektiven. Nach positiver Vorstellung der Rahmenplanung im Rat wird nun die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung konkretisiert.
”Zunächst müssen wir jetzt den Rückbau der Industrieruine bewältigen. Das ist die Voraussetzung für alle weiteren Planungen.
Andreas KiskerAbteilungsleiter Planen und Bauen bei der Stadt Altena
Wissenswertes
Das Unterstützungsangebot Bau.Land.Partner+ knüpft da an, wo Bau.Land.Partner aufhört: Auf Basis grundsätzlicher Erkenntnisse zu den Standortperspektiven wird die Kommune bei einem risikoarmen Flächenerwerb unterstützt. So können Städte und Gemeinden Entwicklung aus eigener Hand vorantreiben, wo dies durch die bisherige Eigentümerin oder den Eigentümer nicht möglich ist. Das Unterstützungsangebot betrachtet Flächen, die einen erhöhten Aufklärungsbedarf haben und ohne fundierte Planungen und eine Förderperspektive nicht reaktiviert werden können. Grundvoraussetzung ist die Bereitschaft der Eigentümerin oder des Eigentümers, die Fläche an die Kommune oder an eine kommunale Tochter zu veräußern.
Unser Auftrag
Hier ist die NRW.URBAN GmbH & Co. KG tätig für das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen.
Dieser Artikel ist Teil des NRW.URBAN Journals 1/26
Ihre Kontaktperson
Michael Polte
Planung | Steuerung | Bau
Revierstraße 3,
44379 Dortmund
Tel.: 0231 4341.214
