Vom Parkhaus zur Grün- und Freifläche: Vorbereitende Untersuchungen im Aachener Altstadtquartier Büchel

Für die Entwicklung des Altstadtquartiers Büchel greift die Stadt Aachen auf das Instrument einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nach §§ 136 ff. Baugesetzbuch zurück. Die entsprechende Satzung beschloss der Stadtrat im April 2026 auf Grundlage der durchgeführten Vorbereitenden Untersuchungen. Nachdem das vorherige Sanierungsverfahren ähnlich wie der Bebauungsplan zur Antoniusstraße gerichtlich gestoppt wurde, entschloss sich die Stadt Aachen für die erneuten Vorbereitenden Untersuchungen zur Zusammenarbeit mit der NRW.URBAN Kommunale Entwicklung GmbH. Nils Jansen vom Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung erläutert: „Wir haben NRW.URBAN an Bord geholt, weil wir einen Akteur brauchten, der Erfahrung im besonderen Städtebaurecht hat und gleichzeitig eine Vielfalt von Kompetenzen im Hintergrund mitbringt. Das hat uns in dem zeitlich eng getakteten Prozess gut vorangebracht. Mit dem Beschluss über das Sanierungsgebiet können wir sagen: Gemeinsam haben wir
einen wichtigen Schritt erreicht, auf dem wir aufbauen können.“

Für NRW.URBAN war die Aufgabe in Aachen nicht die erste dieser Art. Zuvor beschäftigte sich das Team unter anderem intensiv mit der Dortmunder Nordstadt und bereitete die dortige Sanierungsmaßnahme vor. Die Untersuchungen bezogen sich damals auf ein etwa 260 Hektar großes Gebiet mit rund 3.000 Gebäuden. Im Gegensatz dazu ist der Büchel in Aachen vergleichsweise klein. „Aber es war die Kombination aus vielen Themen, die unsere Arbeit hier vor Ort besonders spannend gemacht haben“, sagt Philipp Trautmann, verantwortlicher Projektleiter von NRW.URBAN. „Dies lag vor allem an der Vorgeschichte des Projektes, aufgrund derer wir einerseits für das zusammen mit der Stadt entwickelte Sanierungskonzept gut auf der bereits bestehenden Planung aufsatteln konnten. Andererseits verlangten aber insbesondere die Situation rund um die Antoniusstraße und die dazu geführten gerichtlichen Auseinandersetzungen ein besonders sorgfältiges und zügiges Arbeiten.“ Wesentlich für diese nun abgeschlossenen Vorbereitenden Untersuchungen und das sich anschließende Sanierungsverfahren ist daher, dass sie nicht den Auftakt des städtebaulichen Projekts bilden, sondern sich in den seit 2019 begonnenen Stadterneuerungsprozess einfügen.

Philipp Trautmann von NRW.URBAN erläutert den Ablauf der durchgeführten Vorbereitenden Untersuchungen: „Wir haben im November 2024 mit den Untersuchungen begonnen – bis zum Abschluss hat es etwas über ein Jahr gedauert. Ein wesentliches Ziel der Untersuchungen war es nachzuweisen, ob eine Sanierungsbedürftigkeit in dem Gebiet besteht. Dazu haben wir eine Bestandsanalyse auf zwei Betrachtungsebenen durchgeführt: Zunächst eine Gebäudebestandsanalyse, bei der wir anhand eines Kriterienkatalogs zu jedem Grundstück verschiedene Merkmale erhoben haben. Und dann, als zweiten Schritt, übergreifende räumliche Analysen zu den Schwerpunkten Verkehr und Mobilität, öffentliche Räume sowie Umwelt und Klima.“ Aus den Ergebnissen wurden dann die städtebaulichen Missstände abgeleitet, die eine Grundvoraussetzung für die Anwendung des Sanierungsrechts darstellen.

Sein Kollege Steffen Kasper ergänzt: „Bei der Gebäudebestandsanalyse lag das Augenmerk auf gebäudespezifischen Kriterien wie etwa dem Zustand von Fassaden, Dächern und Fenstern.“ Das Ergebnis überrascht nicht: Die größte Konzentration an Missständen ist im Bereich der Antoniusstraße und an ihren Einmündungsbereichen zu verzeichnen. Die Analyse erfolgte durch Inaugenscheinnahme
von außen. Dabei wurden auch alle Gebäude fotografiert. Dazu Steffen Kasper: „Natürlich mussten wir insbesondere in der Antoniusstraße sehr sensibel vorgehen. Bei aller inhaltlichen Kritik gab es aber auch sehr viel Verständnis für unsere Arbeit.“

In die Analyse flossen auch die Ergebnisse verschiedener Beteiligungsverfahren ein, wie etwa der Befragung der Eigentümerinnen und Eigentümer. Trautmann: „Über die Eigentümerbefragung haben wir Informationen erhalten, die durch den Blick von außen nicht sichtbar sind – zum Beispiel, welche Heizungsart in einem Gebäude vorhanden ist.“ Mit einigen Eigentümerinnen und Eigentümern wurden darüber hinaus auch persönliche Gespräche geführt. „Dabei zeigten sich durchaus unterschiedliche Sichtweisen. Viele begrüßen die ambitionierten Planungen der Stadt Aachen, während manch andere – insbesondere in der Antoniusstraße – diesen skeptisch gegenüberstehen.“

Nicht auf alle der noch offenen Fragen liefert das im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen entwickelte Sanierungskonzept bereits abschließende Vorschläge. Dennoch enthält es viele Sanierungsziele, die, gegliedert in verschiedene Handlungsfelder, die Richtung für das Sanierungsverfahren definieren. Ein Handlungsfeld betrifft den Städtebau, die Gebäude und Grundstücke, weitere Handlungsfelder setzen sich mit Nutzungen, den öffentlichen Räumen und der Mobilität auseinander. Zudem spielen Umwelt, Klimaschutz und Klimaanpassung eine wichtige Rolle. Viele der in einem Handlungsprogramm gebündelten Maßnahmen leiten sich zudem aus dem städtebaulichen Entwurf für das Altstadtquartier Büchel ab und orientieren sich an den Handlungsfeldern. Ann-Kristin Bierotte: „Wir erarbeiten auf dieser Grundlage aktuell ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept, um Fördermittel für das südliche Projektgebiet als Teil der östlichen Innenstadt zu akquirieren. Mithilfe der Städtebauförderung wird es uns gelingen, vom historischen Altstadtkern aus, über das Altstadtquartier Büchel und das Umfeld des Hauses der Neugier, wichtige öffentliche Räume voranzubringen und die allgemeine Entwicklung in dem Quartier aktiv voranzutreiben.“

Und wie geht es jetzt am Büchel mit dem Sanierungsverfahren weiter? Sandra Brendt vom Team Sanierungsrecht aus dem Fachbereich Vertrags-, Vergabe- und Fördermittelmanagement der Stadt: „Die Funktion unserer Abteilung bei den vorbereitenden Untersuchungen war vor allem die Begleitung der einzelnen formalen und rechtlichen Verfahrensschritte. Jetzt, da die neue Satzung beschlossen und bekanntgemacht ist, beginnt unsere Hauptarbeit.“ Dann prüft das Team Sanierungsrecht etwa Anträge auf sanierungsrechtliche Genehmigungen, schließt städtebauliche Verträge im Sinne der Sanierungsziele ab oder ermöglicht über den Abschluss einer Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarung bei Sanierungen an Bestandsgebäuden Förderangebote. Solche Vereinbarungen mit den Eigentümerinnen und Eigentümern können in einem Sanierungsgebiet als Grundlage für Steuervergünstigungen im Rahmen der Abschreibung dienen. Am Ende liegen somit die Anwendung und die Abwicklung des Sanierungsrechts in der Verantwortung des Teams.

Neben der Entwicklung der ehemaligen Parkhaus-Fläche und dem zukünftigen Nutzungskonzept für die Antoniusstraße spielt zum Start des Sanierungsverfahrens ein Gebäude an der Mefferdatisstraße eine besondere Rolle. Die Stadt setzt hier einen Schwerpunkt ihrer Aktivitäten und versucht, den Eigentümer zu bewegen, die erforderliche Instandsetzung vorzunehmen. Bierotte: „SEGA und Stadt sind kontinuierlich mit Eigentümerinnen und Eigentümern im Austausch. Die Stadt wird im Rahmen der Prüfung eines städtebaulichen Gebotes auf den Eigentümer zugehen – um zu schauen, wie seine aktuelle Interessenlage aussieht, und um herauszufinden, ob vielleicht doch eine kooperative Entwicklung möglich ist.“ Die Devise eines Förderns und Forderns von privaten Eigentümerinnen und Eigentümern – ganz im Sinne des besonderen Städtebaurechtes – wird somit von Beginn an im neuen Sanierungsgebiet am Büchel umgesetzt. Es wird spannend zu beobachten sein, wie die Stadt Aachen auch zukünftig den ihr zur Verfügung stehenden „Instrumentenkoffer“ des Baugesetzbuchs am Büchel nutzt und dabei gleichzeitig den stark im Projekt verankerten partizipativen Charakter bewahrt.