Minden: Hauswächter beleben den Entwicklungsprozess

Ein ehemaliges Gerichtsgebäude sowie ein dahinter liegender historischer Gefängnisbau in Minden stehen leer – das Gerichtsgebäude seit 2020, der Gefängnisbau bereits seit 2012. Letzter Nutzer des Gerichtsgebäudes war das Finanzamt. Die Behörde hatte ihren Standort schrittweise verlagert, da der ursprünglich zwischen 1855 und 1858 errichtete Bau heutigen Anforderungen an eine moderne Behörde nicht mehr entsprach. Schon bald soll sich die Liegenschaft, die sich im Besitz des Landes Nordrhein-Westfalen befindet, wieder mit Leben füllen – mit einem Interimskonzept. NRW.URBAN erhofft sich, durch eine Zwischennutzung „Luft zu gewinnen“, um Nutzungsperspektiven zu entwickeln und die Akteurslandschaft zu analysieren. „Zudem sollen negative Auswirkungen, die ein dauerhafter Leerstand auf die unmittelbare Nachbarschaft und die gesamtstädtische Entwicklung haben kann, eingedämmt werden“, erläutert Peter Driesch, Projektleiter bei NRW.URBAN.

Das Konzept sieht zunächst für das vordere ehemalige Gerichtsgebäude eine gewerbliche Nutzung mit Schulungsräumen und Büros im Erdgeschoss vor, der bald darauf auch in den oberen Geschossen temporäres Wohnen folgen soll. Durch die Nutzung verringern sich die Leerstandsfolgen und -kosten für das Land Nordrhein-Westfalen, die Kommune profitiert von einer Attraktivitätssteigerung des Quartiers. Peter Driesch erläutert: „Durch die Interimsnutzung generiert das Land zwar zunächst nur geringe Mieteinnahmen und kann noch keinen Vermarktungserfolg vermelden, aber es entfallen in Zukunft die Kosten für die Sicherung und Reinigung der Gebäude. Auf diese Weise unterstützt das Land auch die Kommune, denn Leerstand an so prominenter Stelle tut einem Quartier nicht gut.“

Zum Hintergrund: Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung hat NRW.URBAN mit der Betreuung eines speziellen Immobilienportfolios betraut. Der Auftrag besteht unter anderem in der Entwicklung von Potenzialen leerstehender oder brachliegender Liegenschaften, die sich im Eigentum des Landes Nordrhein-Westfalen befinden und für Landeszwecke entbehrlich geworden sind. NRW.URBAN analysiert diese Liegenschaften, formuliert Entwicklungsperspektiven und ebnet so den Weg für konkrete Maßnahmen.

Fantasie der Investoren ankurbeln

So auch in Minden, wo NRW.URBAN aktuell mit der Entwicklung des ehemaligen Gerichtsgebäudes sowie des denkmalgeschützten Gefängnisbaus beschäftigt ist. Eine Besonderheit: Es handelt sich um zwei separate Gebäude mit unterschiedlichen Vermarktungschancen auf einem Grundstück. Während das Gerichtsgebäude, das 1945 weitestgehend zerstört und Anfang der 1950er-Jahre wiederaufgebaut wurde, etwas moderneren Standards entspricht und noch bis 2020 genutzt wurde, steht das historische Gefängnis seit 2012 leer. Das Gefängnisgebäude verfügt außerdem nicht über eine eigene Erschließung und hat keine eigene Zufahrt für Rettungsfahrzeuge; es ist nur über das vordere Gelände des ehemaligen Amtsgerichts zu erreichen. Auch die Grundstücksmauer steht unter Denkmalschutz, was den Bau von breiteren Zufahrten ausschließt. Ein Antrag zur Grundstücksteilung hatte aus bauordnungsrechtlichen und städtebaulichen Gründen keinen Erfolg. Diese Kombination von Entwicklungshemmnissen erschwerte bisher die Vermarktung, Investoren fehlte schlichtweg die Vorstellungskraft, wie die Gebäude in Zukunft zu nutzen seien. Die Zwischennutzung, zunächst ausschließlich für das Gerichtsgebäude angedacht, eröffnet die Chance, bei Investoren Aufmerksamkeit zu erregen und die Fantasie für langfristige Nutzungen anzukurbeln – nicht nur für das Vordergebäude, auch für das dahinter liegende historische Gefängnis.

Mit Monoma, einer Tochter der europaweit aktiven Mosaic World Group, hat NRW.URBAN ein Unternehmen gefunden, das nicht nur gute Ideen, sondern auch konkrete Konzepte für eine Zwischennutzung der Mindener Gebäude und für die Sicherung der brachliegenden Liegenschaften mitbringt. Das Unternehmen mit niederländischen Wurzeln hat sich auf Dienstleistungen rund um Interimsnutzungen spezialisiert. Unter der Firmierung Camelot waren die Unternehmensgründer europaweit die Ersten, die die Zwischennutzung von Brachen in dieser Form umgesetzt haben. Jörg Steinert, bei Monoma verantwortlich für das Business Development in Deutschland: „Eine leerstehende Immobilie braucht Aufmerksamkeit, Sicherheit und eine klare Perspektive. Mit unserem Tochterunternehmen Watchtower sichern und überwachen wir Immobilien technisch, über Monoma schaffen wir verantwortungsvolle Zwischennutzungen.“ Eine Immobilie könne in jeder Phase ihres Lebenszyklus einen Nutzen stiften – wirtschaftlich, gesellschaftlich und städtebaulich. Eine Immobilie müsse nicht auf ihre endgültige Zukunft warten, bevor sie wieder einen Wert für die Stadt und die Menschen schaffen könne, ist Steinert überzeugt. Das Modell sieht dabei so aus: Monoma sichert, setzt pragmatisch instand und vermietet die leerstehenden Räume befristet zu günstigen Konditionen. Das bringt doppelte Vorteile. Die ständige Anwesenheit der Zwischenmieter schützt das Gebäude vor Schäden und Besetzung. Zudem spart der Eigentümer Kosten für teure Sicherheits- und Reinigungsdienste.

”Mit dem Interimskonzept unterstützt das Land die Kommune, denn Leerstand an so prominenter Stelle tut einem Quartier nicht gut.
Peter DrieschNRW.URBAN

Mit einem Interimskonzept soll es bei der Entwicklung des Gerichtsgebäudes aufwärts gehen.

Leerstand neu denken

Im Rahmen der geplanten Interimsnutzung wird die Sicherung der Gebäude nicht als isolierte Dienstleistung betrachtet. Scott Denton, Country Lead Deutschland für Watchtower Security und Monoma: „Bei einem Projekt wie in Minden geht es nicht nur darum, ein leerstehendes Gebäude vor Schäden, Vandalismus oder unbefugtem Zutritt zu schützen. Es geht darum, einen kontrollierten Übergang vom Leerstand zu einer neuen Nutzung zu organisieren.“

Peter Driesch ergänzt: „Geht das Konzept wie hier in Minden über die Sicherung hinaus, ist das wie ein Stein, der ins Wasser fällt und immer größere Kreise zieht. Es kommt Bewegung in den Vermarktungsprozess, wir zeigen, dass ein Gebäude bespielbar ist, dass es einen Bedarf für bestimmte Nutzungen gibt und das Gebäude diesen Bedarf auch erfüllen kann und dass sich dies positiv auf das Quartier auswirkt.“ Zumindest erhoffen sich alle Beteiligten durch die Interimsnutzung Entwicklungsimpulse für das Quartier, Impulse, die auch auf die Entwicklung des Gefängnisses wirken können.

Eine solche Zwischenphase fehlt in der klassischen Projektentwicklung in der Regel. Von der ehemaligen Nutzung fällt eine Immobilie in den Leerstand, dann richtet sich das Augenmerk meist ausschließlich auf eine neue, dauerhafte Nutzung. Doch je länger ein Objekt leer steht, desto höher werden die Kosten für eine Reaktivierung. Das Vorgehen in Minden hat den Vorteil, dass mit großer Wahrscheinlichkeit fast alle technischen Einheiten wie Heizung, fließendes Wasser oder Strom mit relativ geringen Mitteln wieder an den Start gebracht werden können. Auch die laufenden Sicherungskosten entfallen: Bislang kontrolliert ein Sicherheitsdienst das leere Gebäude mehrmals pro Woche, was nicht ausreicht, um das wilde Parken auf dem Gelände zu verhindern. Häufig sind dadurch die Feuerwehrzufahrten blockiert.

Sauber und gut gepflegt: Die Justiz ist ausgezogen, einer neuen Nutzung steht nichts im Wege.

Über die Zwischennutzung in die Zukunft

Das Zwischennutzungskonzept in Minden hat NRW.URBAN in enger Abstimmung mit der Kommune entwickelt und steuert nun die Umsetzung Hand in Hand mit Monoma: Als zentralen Bestandteil griffen die Verantwortlichen das genannte Hauswächter-Modell auf. Die zukünftigen Mieterinnen und Mieter nutzen nicht nur die leerstehenden Räume zeitlich befristet zu günstigen Konditionen, sie übernehmen gleichzeitig Verantwortung für das Gebäude. Steinert: „Wichtig ist uns dabei die Gemeinschaft innerhalb des Gebäudes. Wir wollen keine anonyme Belegung schaffen, sondern einen funktionierenden Ort mit klaren Regeln, Ansprechpersonen und einem gemeinsamen Verständnis für den Umgang mit der Immobilie.“ Herauskristallisiert haben sich so temporäre und bezahlbare Wohnmöglichkeiten für Studierende, Auszubildende, Berufseinsteigerinnen und Berufseinsteiger oder Menschen, die für einen begrenzten Zeitraum in der Region tätig sind. Durch die Lage am Weser-Radweg wäre eventuell auch ein Hostel-Betrieb denkbar.

Fotos: Christian Nielinger

Ideen freien Lauf lassen

Das Gefängnisgebäude wurde um 1855 errichtet. Die schwierige Erschließung ist ein Grund, weshalb es sehr anspruchsvoll sein wird, einen Investor zu finden. Enge Zellentrakte, kleine Fenster, winzige Einzelzellen und ein hölzerner Dachstuhl – auch die Besonderheiten der historischen Liegenschaft und des damit einhergehenden Denkmalschutzes sind herausfordernd. Durch die Interimsnutzung des Vordergebäudes gedeihen vielleicht neue Denkansätze, wie auch das dahinter liegende ehemalige Gefängnis in Zukunft genutzt werden könnte. Die Gedanken sind frei: In anderen Kommunen und Ländern wurden aus ehemaligen Haftanstalten Wohnungen oder Studierendenwohnheime, Hotels und Cafés, Museen oder Kultur- und Gedenkorte.