Wenn Quartiere sich in Abwärtsspiralen befinden oder wichtige Flächenentwicklungen über Jahre oder gar Jahrzehnte ausbleiben, weil, Eigentümerinnen und Eigentümer nicht mitziehen und freiwillige Lösungen ausbleiben, stoßen Kommunen mit Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts schnell an Grenzen. Für solche Fälle hält das Baugesetzbuch (BauGB) ein besonderes Instrumentarium bereit: das Besondere Städtebaurecht. Es erweitert die Handlungsspielräume der Kommune erheblich und räumt ihr besondere Eingriffsmöglichkeiten ein. NRW.URBAN begleitet Städte und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen bei der Vorbereitung und Anwendung dieser Verfahren.
Die Instrumente des Besonderen Städtebaurechtes sind auf die Bewältigung besonderer städtebaulicher Herausforderungen ausgelegt. Ihre Anwendung ist erst möglich, wenn mildere Instrumente und Moderation nicht zum Ziel führen. Hinzu kommt: Die Verfahren sind komplex und müssen sorgfältig vorbereitet werden. Genau hier liegt ein Schwerpunkt der Arbeit von NRW.URBAN mit der ganzheitlichen Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen, etwa von Bestandsanalysen bis zur kommunikativen Begleitung der Beteiligungsverfahren. Und bei der konkreten Anwendung des Instrumentariums unterstützt NRW.URBAN mit seiner langjährigen Erfahrung etwa als Sanierungs- bzw. Entwicklungsträger.
Sanierungsmaßnahmen: Aufwertung und Entwicklung von Bestandsquartieren
Neben dem Stadtumbau und den städtebaulichen Geboten beinhaltet das Besondere Städtebaurecht nach dem BauGB vor allem zwei Instrumente. Eines davon sind die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen nach den §§ 136 bis 164b. Diese zielen auf die Behebung komplexer Probleme von in der Regel bebauten und gewachsenen Bereichen. Voraussetzung für die Ausweisung eines Sanierungsgebiets sind städtebauliche Missstände, entweder als Substanzschwächen, wenn die Bebauung den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht mehr genügt, oder als Funktionsschwächen, wenn ein Quartier seine Aufgaben nicht mehr erfüllt. Neben dem Vorkaufsrecht stehen weitere Steuerungsinstrumente bereit, darunter die Genehmigungspflicht privater Verträge und die Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen über Ausgleichsbeträge. Unterstützend lassen sich Städtebauförderungsmittel von Bund und Land einsetzen.
Drei Projektbeispiele:
Dortmunder Nordstadt
Für die Stadt Dortmund führte NRW.URBAN die vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB durch und begleitete die Bürgerbeteiligung. Untersucht wurde ein rund 260 Hektar großes Gebiet mit etwa 3.000 Gebäuden Ergebnis war eine umfassende Bestandsanalyse zu den sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnissen, aus der sich die Beurteilung der Sanierungsbedürftigkeit ableitete.
Bild: Christoph Kniel
Bild: NRW.URBAN
Münster, Kanalkante Südost und Steinfurter Straße
NRW.URBAN ist von der Stadt Münster mit der Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen zur Anwendung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach den §§ 165 ff. BauGB für geplante urbane Quartiere beauftragt. Das rund 20 Hektar große Gebiet an der Theodor-Scheiwe-Straße und das rund elf Hektar große Gebiet in der Nieberdingstraße sind Bestandteil der Planungen, an der sogenannten Kanalkante neue urbane Modellquartiere für Wohnen und Arbeiten zu schaffen. Ein solches Modellquartier ist auch für eine knapp 50 Hektar große Fläche südwestlich der Steinfurter Straße im Norden von Münster geplant. In beiden Gebieten unterstützt NRW.URBAN die Stadt insbesondere bei der Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.
Aachen, Altstadtquartier Büchel
Ab November 2024 führte NRW.URBAN die vorbereitenden Untersuchungen zur Prüfung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme für das Aachener Altstadtquartier Büchel durch. Die Bestandsanalyse erfolgte zweistufig mit einer kriteriengestützten Gebäudebestandsanalyse und übergreifenden räumlichen Analysen zu Verkehr, öffentlichen Räumen sowie Umwelt und Klima. Zudem wurden verschiedene Beteiligungsverfahren durchgeführt. Besonders sensibel war die Arbeit rund um die als Prostitutionsmeile genutzte Antoniusstraße. Die Untersuchungen knüpften an den seit 2019 laufenden Stadterneuerungsprozess an, bei dem ein innerstädtisches Parkhaus zurückgebaut wurde und seitdem als Grün– und Freifläche genutzt wird. Im April 2026 beschloss der Stadtrat auf der Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen die Sanierungssatzung als Auftakt für das eigentliche Sanierungsverfahren.
Bild: Martin Steffen
Unterstützung durch NRW.URBAN
Mit einem spezialisierten Team unterstützt NRW.URBAN Städte und Gemeinden in verschiedensten Projekten aus den Bereichen Stadterneuerung und dem Besonderen Städtebaurecht. Die Anwendung dieser Instrumente bedarf nicht nur sorgfältigen Bestandsanalysen und dem Verständnis rechtlicher Zusammenhänge, sondern gleichermaßen der Erarbeitung kreativer Konzepte und der niederschwelligen Vermittlung sowie Kommunikation im Rahmen von Beteiligungsverfahren. Auch die finanz- und fördertechnische Begleitung erfordern ein entsprechendes Know-How. NRW.URBAN ist dank seines breit aufgestellten Unternehmensprofils mit all diesen Herausforderungen seit vielen Jahren betraut. Sprechen Sie uns gerne an.
Ihre Kontaktperson
Dr. Franz-Josef Lemmen
Projektmanagement
Hansaallee 299,
40549 Düsseldorf
Tel.: 0211 54238.373
Philipp Trautmann
Projektmanagement
Revierstraße 3,
44379 Dortmund
Tel.: 0231 4341.252
